La ristrutturazione è una cosa, la modernizzazione è un’ altra. Se poi il locatore fa dichiarazioni con un aumento dell’ affitto, il fastidio è spesso pre-programmato. Dovete sapere cosa può fare il padrone di casa e cosa dovete accettare e quando.

In qualità di proprietario, il proprietario ha il diritto di ristrutturare e modernizzare la sua proprietà. Se desidera allocare i relativi costi all’inquilino, deve rispettare alcuni requisiti di legge.

La ristrutturazione non è la stessa cosa dell’ammodernamento

Il locatore può allocare i costi per le misure di ammodernamento dell’immobile ai locatari. Modernizzare non significa ristrutturare. Se il locatore adotta misure di manutenzione o riparazione dell’immobile, non si tratta di misure di ammodernamento. Egli non può trasferire i relativi costi.

Le misure di modernizzazione devono portare ad un aumento del valore dell’abitazione. Una ricostruzione completa della proprietà non è una misura di ammodernamento. In singoli casi, il diritto e la giurisprudenza hanno spesso definito in dettaglio cosa significhi modernizzazione.

Le misure di ammodernamento comprendono il miglioramento della disposizione dell’appartamento, l’illuminazione e la ventilazione, l’isolamento acustico, l’approvvigionamento energetico e idrico, i servizi sanitari, gli impianti di cottura, il collegamento alla TV via cavo, l’installazione del riscaldamento centralizzato, l’isolamento delle scale, l’isolamento delle pareti esterne o l’aggiunta di balconi.

Nessuna misura di ammodernamento è la sostituzione delle stufe ad olio con riscaldatori notturni, l’installazione di finestre in legno al posto delle finestre in plastica, la sostituzione di antiestetiche ciotole da toilette, la sostituzione delle tubazioni in piombo per l’acqua potabile con tubi in rame o la ripulizione delle pareti interrate non mantenute. In questi casi, il valore dell’abitazione non è migliorato o si tratta di una misura di ristrutturazione.

Gli aumenti degli affitti devono essere mantenuti entro limiti ragionevoli

In generale, l’aumento degli affitti deve essere in linea di massima proporzionato ai risparmi derivanti dall’ammodernamento. Se il locatore installa un nuovo impianto di riscaldamento, può solo aumentare l’affitto in proporzione al risparmio sui costi. I tribunali consentono di risparmiare due volte il risparmio mensile a fronte dell’aumento degli affitti per le misure di risparmio energetico.

Il locatore ha diritto ad un aumento dell’affitto in caso di aumento del valore d’ uso dell’appartamento, di miglioramento delle condizioni di vita in seguito alle misure di ammodernamento, di risparmio energetico per il riscaldamento o di riduzione dei consumi idrici.

Dopo il completamento della misura, il locatore può aumentare l’affitto annuo dell’11% dei costi effettivi sostenuti.

Può anche superare l’aliquota dell’11% se l’ammodernamento consente di aumentare l’affitto fino al livello dell’affitto comparativo locale standard. In questo caso, il locatore può scegliere quale aumento dell’importo.

Il risparmio non è un prerequisito per un affitto più elevato

In linea di principio, la misura di ammodernamento non deve comportare alcun vantaggio per il locatario. Ad esempio, l’aumento dell’affitto dopo un progetto di costruzione per risparmiare energia può risultare facilmente superiore ai risparmi ottenuti grazie alla misura in termini di costi energetici.

I costi che il locatore copre con sovvenzioni a carico dei bilanci pubblici non sono contabilizzati come costi ripartibili (§ 559a BGB). Se si modernizza sfruttando i prestiti a tasso agevolato provenienti da fondi pubblici, deve ridurre i costi di ripartizione dell’importo annuo della riduzione degli interessi.

Se avete un contratto di locazione temporaneo, l’aumento dell’affitto è escluso a meno che non sia stato espressamente concordato.

Se il locatore aumenta l’affitto dell’11 % dei costi di ammodernamento, è possibile annullare l’affitto fino al terzo giorno successivo all’entrata in vigore dell’aumento alla fine del mese successivo a quello successivo, ma per un mese. Esempio: aumento degli affitti a partire dal 1° agosto, preavviso fino al 3 agosto, preavviso a partire dal 31 ottobre.