In Germania è possibile costruire una casa senza acquistare l’ immobile. La base di tutto ciò è data dal diritto ereditario dell’ edificio, comunemente noto come locato. Tuttavia, occorre prestare attenzione ai terreni in locazione.

La locazione ereditaria, nota anche come Erbzinleih o Emphyteuse, fino al 1947 era un tipo di proprietà secondo il diritto italiano. Questo diritto di acquistare terreni in locazione è stato limitato già nel 1900, quando era consentito solo dalla legge regionale.

Oggi si parla spesso di locazione di beni di terzi, ma ciò si riferisce ai diritti ereditari di costruzione.  

Se siete a corto di denaro e decidete su una proprietà cosiddetta locata, fate attenzione: i rischi finanziari non vanno sottovalutati.

I terreni in locazione sono obbligazioni a lungo termine

Le parti interessate di solito acquistano i terreni affittati dai comuni, dalle chiese o dalle istituzioni sociali. I costruttori affittano queste proprietà, quindi non sono proprietari terrieri. Tali condizioni hanno una durata compresa tra 50 e 99 anni.

I proprietari delle case devono pagare ai proprietari terrieri un canone di affitto annuale. Tale tasso d’ interesse è pari a circa il 3-5 % del valore totale dell’immobile in questione.

Poiché i beni ereditari sono obbligazioni a lungo termine, questo passo dovrebbe essere ben considerato. I pagamenti sono esigibili fino alla fine del periodo contrattuale, ossia fino a 99 anni se necessario. Solo coloro che pianificano con largo anticipo e vogliono impegnarsi a lungo dovrebbero prendere in considerazione questa variante.

Di conseguenza, i cosiddetti lotti in locazione sono utili solo se i prezzi dei terreni e i tassi d’ interesse per il finanziamento delle costruzioni sono appena elevati.

Tasso di interesse variabile per gli immobili

Il tasso d’ interesse, che inizialmente potrebbe essere basso, non deve rimanere tale per molto tempo. I tassi di interesse per i terreni in locazione possono sempre variare. Ad esempio, il tasso di interesse aumenta non appena cambia il valore di vendita del terreno. L’affitto del terreno può essere aumentato ogni tre anni.

Le persone che desiderano realizzare il loro sogno di possedere un’ abitazione per mezzo di diritti immobiliari ereditari dovrebbero tenere d’ occhio l’evoluzione a lungo termine dei tassi d’ interesse. In caso contrario, potresti provare spiacevoli sorprese.

Inoltre, spesso accade che i proprietari terrieri non adeguino il tasso d’ interesse a intervalli regolari, ma aumentino improvvisamente i costi in modo massiccio dopo alcuni anni.

Gli aumenti non possono superare le “condizioni economiche generali” conformemente al paragrafo 9, lettera a), dell’ordine dei diritti ereditari di costruzione, ma la legislazione concede un margine di manovra a tal fine, che può essere chiarito solo in singoli casi. E’ quindi molto difficile combattere gli aumenti drastici.

Se diversi proprietari di immobili in locazione appartenenti allo stesso proprietario sono interessati, si ha una migliore possibilità di combattere l’aumento dei tassi di interesse se si uniscono le forze;

Non è raro che le controversie relative all’aumento dei tassi di interesse sui terreni in locazione finiscano in tribunale. Per questo motivo è consigliabile osservare i casi di prova in questi casi e segnalare le decisioni del Tribunale federale, se del caso.

I lotti in locazione finanziaria non costituiscono attualmente un investimento vantaggioso

I tassi d’ interesse per il finanziamento delle costruzioni sono attualmente molto favorevoli. I prestiti ipotecari sono già disponibili dal 3,5%. Dopo quasi trent’ anni, il debito dovrebbe essere pagato. I costruttori sono poi proprietari della casa e dei terreni e non devono più pagare interessi.  

Va inoltre tenuto presente che i proprietari di terreni in locazione non possono disporre liberamente dei loro beni immobili. È possibile utilizzare, vendere, affittare o ereditare la casa da soli, ma anche i proprietari della proprietà hanno voce in capitolo. Ad esempio, la vendita, la conversione o l’estensione sono di solito consentite solo dopo aver consultato il proprietario del terreno. Le nuove iscrizioni nel registro fondiario richiedono anche il consenso del proprietario.

Occorre inoltre prestare attenzione quando il contratto prevede un obbligo di acquisto. Ciò obbliga i costruttori ad acquistare il terreno non appena i proprietari lo prevedono.

Ma anche i proprietari terrieri hanno dei doveri. Ad esempio, dopo la scadenza del periodo contrattuale è necessario pagare un indennizzo per l’edificio sulla vostra proprietà.

Anche se il trattato include il cosiddetto “ritorno a casa”, bisogna fare attenzione. In alcuni casi, il proprietario può richiedere la restituzione del bene locato, ad esempio in caso di presunta negligenza o di uso proprio. In questo caso, che può essere molto fastidioso, i beneficiari dei diritti di successione hanno almeno il diritto a un compenso adeguato.