Oltre all’ affitto, gli affittuari pagano anche le spese accessorie. Indipendentemente da quanto stipulato nel contratto di locazione (locazione a caldo, affitto incluso, affitto lordo, canone d’ affitto lordo, tariffa forfettaria di servizio, pagamento anticipato delle spese accessorie): l’ ordinanza sulle spese di riscaldamento impone al locatore l’ obbligo di pagare le spese accessorie per il riscaldamento e l’ acqua calda almeno in parte a seconda dei consumi. Vi sono solo poche eccezioni a questo obbligo giuridico.

I costi accessori possono essere registrati in vari modi nei contratti di locazione. Il modo più semplice sarebbe semplicemente concordare un affitto caldo (incluso l’affitto) o un canone forfettario per i costi di riscaldamento. L’inquilino pagherebbe quindi un importo forfettario, che comprende l’affitto netto e tutti i costi accessori di locazione. Tuttavia, ciò non sarebbe nell’interesse del legislatore.

I corrispettivi di servizio per l’energia devono essere registrati in base al consumo

I legislatori stanno cercando di limitare il consumo energetico. L’ordinanza sulle spese di riscaldamento ha questo scopo. In ultima analisi, mira a incoraggiare l’inquilino ad adottare una politica energetica attenta ai consumi. Questo obiettivo può essere raggiunto solo se il locatario paga per il proprio consumo energetico almeno in parte a seconda del consumo. Se fosse in grado di fatturare il consumo di energia indipendentemente dal consumo, sarebbe controproducente. Pertanto, non è consentito l’accordo di un affitto caldo o di un affitto comprensivo o di un’ indennità forfettaria per i costi di riscaldamento.

L’ordinanza sui costi di riscaldamento obbliga pertanto il locatore a registrare il consumo proporzionale degli inquilini per il riscaldamento e l’acqua calda. A tal fine, egli deve dotare l’abitazione di dispositivi di registrazione dei consumi. Il locatario è tenuto a tollerarlo (capitolo 4 dell’ordinanza sul riscaldamento).

Percentuale del consumo di riscaldamento e di acqua calda almeno del 50%.

Il locatore deve fatturare il consumo energetico del locatario per riscaldamento e acqua calda almeno il 50%, ma non più del 70% dopo il consumo e assegnarlo al locatario. Se tutti gli inquilini di una casa plurifamiliare sono d’ accordo, la quota di consumo può arrivare fino al 100%. L’accordo su una quota di consumo inferiore al 50 per cento è tuttavia inammissibile.

Nel contratto di locazione può essere definita una chiave di ripartizione specifica per la quota di consumo non dipendente dal consumo. Questo è di solito lo spazio vitale.

Una volta all’anno, il locatore deve redigere il conteggio dei costi di servizio. La registrazione del consumo di energia viene di solito trasferita ad una società di servizi di misurazione del calore. Certo, la giurisprudenza richiede che un inquilino colto medio dovrebbe essere in grado di rinviare mentalmente e aritmeticamente un conto dei costi operativi. Tuttavia, ciò è solo di scarsa rilevanza per la liquidazione delle spese di riscaldamento a causa della sua complessità. Il locatore deve tuttavia elencare le diverse voci di riscaldamento (costi del carburante, costi di manutenzione, spese di pulizia) e la chiave di distribuzione. Inoltre, deve essere specificato il periodo di fatturazione (12 mesi). L’ora della lettura deve essere notificata.

Eccezioni alla fatturazione basata sul consumo

Un’ eccezione alla fatturazione delle spese di servizio per il riscaldamento e l’acqua calda in funzione del consumo è, tra l’altro, quando la registrazione dei consumi non è tecnicamente possibile o antieconomica. È antieconomico se i risparmi previsti in termini di consumo energetico (ad esempio grazie all’installazione di un contatore di acqua calda) non sono sufficienti a coprire gli investimenti e i costi di esercizio. Le spese per la fatturazione in funzione del consumo devono pertanto essere coperte dal risparmio energetico per un periodo di almeno dieci anni (§ 11 dell’ordinanza sul riscaldamento).

Fanno eccezione anche gli edifici con non più di due appartamenti, uno dei quali vive in se stesso. Anche in questo caso, le parti possono concordare un canone per il riscaldamento o un affitto comprensivo o costi di riscaldamento forfettari.

In caso contrario, l’ordinanza sulle spese di riscaldamento costituisce un insieme molto complesso di regolamenti. E’ difficile per il laico capire. Contiene tutta una serie di condizioni concettuali talvolta difficili. Questo può essere illustrato da esempio con l’aiuto del § 9 HeizkV. Il regolamento contiene una base di calcolo complessa se il consumo energetico per l’acqua calda non può essere misurato con uno sforzo ragionevole. La quantità di calore deve essere misurata utilizzando un’ equazione matematica.