La vendita per preclusione è l’ ultima possibilità per un creditore di realizzare un credito. Poiché spesso distrugge una volta per tutte i mezzi di sussistenza del debitore, funziona secondo una procedura prevista dalla legge.

In Italia, ogni anno vengono chiuse molte migliaia di proprietà immobiliari. Chiunque sia interessato non sa regolarmente come funziona effettivamente un’ asta obbligatoria. Se conoscete le regole, avete la possibilità di cercare una via d’ uscita.

Per preclusione si intende la liquidazione della garanzia reale

Se la vendita di un’ operazione di preclusione del mercato è imminente, si tratta per lo più di una questione immobiliare. Quando una banca concede un mutuo ipotecario, il mutuatario (debitore) designa un’ imposta fondiaria a favore della banca sulla sua proprietà e, di conseguenza, assicura il prestito. Finché serve correttamente il servizio del debito, l’immobile rimane sullo sfondo come garanzia.

Quando il mutuatario è in ritardo con due rate, la banca pone fine al prestito dopo un sollecito precedente con scadenza. Chiede al mutuatario di rimborsare l’intero importo del prestito.

Ora il mutuatario può cercare di realizzare un altro finanziamento e sostituire il prestito esistente. In caso di fallimento, la banca avvia l’asta obbligatoria.

Ecco come funzionano i procedimenti giudiziari

A tal fine, la Banca si rivolge al tribunale locale per l’avvio di procedure d’ asta coatta. Ciò significa che la tassa fondiaria concessa alla banca a titolo di garanzia sarà liquidata mettendo all’asta con la forza l’immobile.

Il tribunale locale chiede ancora una volta al debitore di formulare osservazioni in merito e, se necessario, di presentare una domanda (scadenza di 2 settimane!), sospendendo il procedimento fino a sei mesi. Il presupposto è che il debitore possa indicare una prospettiva che risolva il problema.

Se il debitore non reagisce e non presenta una richiesta di protezione, il tribunale locale gli invierà l’ordine di procedere all’asta obbligatoria. Funziona secondo un piano predefinito.

Il tribunale locale nomina ora un perito e lo incarica di determinare il valore di mercato dell’immobile. La perizia da lui redatta dopo l’ispezione dell’immobile sarà inviata al debitore per commento. Egli può sollevare obiezioni. In ultima analisi, il Tribunale locale determina il valore di mercato per ordine.

Il debitore può presentare ricorso contro tale decisione, che viene infine decisa dal tribunale regionale. Tale decisione rende definitiva e vincolante la decisione di avviare il procedimento.

La prima nomina è seria

A seconda del carico di lavoro, il tribunale distrettuale fissa una data d’ asta. La data dell’asta sarà annunciata pubblicamente mediante un avviso sul tavolo del tribunale e di solito anche sul giornale locale. Il nome del debitore non è indicato.

Tuttavia, il debitore ha ancora la possibilità di vendere egli stesso l’immobile. Se è in grado di presentare un contratto di vendita notarile, può contestualmente chiedere al Tribunale Locale la sospensione pregiudiziale del procedimento.

La data dell’asta è la data dell’asta, a condizione che vi sia un offerente interessato all’asta che offra 7/10 del valore di mercato. Egli deve fornire una cauzione pari al 10% del valore di mercato fisso, che può trasferire anticipatamente sul conto della cassa del tribunale o presentare all’ufficiale giudiziario a tempo debito mediante assegno bancario certificato. Non si accettano contanti.

I limiti di valore non sono più validi alla seconda data

Se non vi è alcun offerente o se le offerte rimangono al di sotto del limite di 7/10, la prima data sarà sospesa e una seconda sarà fissata dopo circa tre o sei mesi. In tale data, l’offerta può essere annullata su qualsiasi offerta ragionevolmente ragionevole, con il consenso del creditore.

Con l’accettazione dell’offerta, l’acquirente diventa proprietario della proprietà. Sulla base della decisione di abbattimento, egli può espellere il debitore dalla proprietà e, se necessario, sfrattare il debitore.

Se il ricavato dell’asta obbligatoria non è sufficiente per pagare integralmente il credito del creditore, il debitore rimane personalmente obbligato a causa del credito residuo. Se necessario, può essere avviata una procedura privata di insolvenza.

Reagire tempestivamente, chiedere consiglio

È importante che il debitore non si dimetta immediatamente e non cerchi modi per porre rimedio alla situazione. La procedura è molto lunga. Niente succede durante la notte. In caso di problemi finanziari, il debitore deve immediatamente rivolgersi alla banca (ritorno degli interessi, sospensione del rimborso, proroga del prestito). In molti casi esistono soluzioni. Dovrebbero essere affrontate solo in una fase iniziale.

Soprattutto, egli non dovrebbe esimersi dal chiedere un aiuto competente (avvocato, consiglio del debitore) in una fase precoce. In nessun caso, tuttavia, egli deve pagare anticipi a consulenti preoccupanti che pretendono di conoscere una soluzione alla sua situazione.