Se né il bagno né la toilette possono essere utilizzati in un appartamento in affitto, si dovrebbe ridurre l’ affitto. È necessario tenere conto delle condizioni quadro legali in modo da non mettersi erroneamente in una posizione sbagliata a causa di eccessive riduzioni degli affitti.

Le controversie tra inquilini e proprietari sono purtroppo frequenti. Se non riesci a utilizzare il tuo appartamento a causa di una grave mancanza di spazio, allora come inquilino dovresti pensare ad una riduzione dell’affitto.

Se bagno e WC non sono utilizzabili

Il locatore è tenuto, in qualità di inquilino, a lasciare l’appartamento “in condizioni adatte all’uso contrattuale”, cfr. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Questo include anche, naturalmente, che si dispone di un bagno funzionale con un WC funzionale.

Tuttavia, se durante il periodo di locazione in corso si verifica un difetto così grave che l’immobile locato non può più essere utilizzato in conformità al contratto, il locatario è esonerato dall’obbligo di pagare l’affitto, cfr. § 536 capoverso 1 punto 1 del Codice Civile Italiano (BGB). Una carenza così grave sarà comunque l’eccezione assoluta, e anche se non è possibile utilizzare un bagno o una toilette, la possibilità di utilizzare l’appartamento non sarà completamente abolita.

Tuttavia, se l’usabilità dell’appartamento è ridotta, come inquilino dovrete pagare solo un “affitto ridotto in modo appropriato”, vedi § 536 Abs. 1 S. 2 BGB.

Le sentenze in merito alle carenze che comportano una riduzione spesso molto diversa nei tribunali. Tuttavia, se il bagno e la toilette non sono utilizzabili, vi è una notevole limitazione della possibilità di utilizzo, in modo che una riduzione dell’affitto del 50% può essere considerata ragionevole.

E’ meglio se chiedete con l’associazione degli inquilini locali se ci sono valori empirici su come i tribunali competenti nel vostro caso giudicherebbero l’adeguatezza della riduzione.

Cosa considerare prima della riduzione dell’affitto

Tuttavia, prima di abbassare l’affitto, è necessario dare al proprietario la possibilità di rimediare alla situazione.

Se omettete la c. d. notifica dei difetti, potreste anche essere responsabili per danni e non avete il diritto di ridurre l’affitto in ogni caso, vedi § 536c Abs. 2 BGB.

In ogni caso, è bene notare che si può solo “ragionevolmente” ridurre l’affitto. Se l’importo della trattenuta è troppo elevato, il pagamento dell’affitto sarà ritardato, il che può comportare, in determinate circostanze, la possibilità per il locatore di recedere dal contratto senza preavviso, cfr. § 543 comma 2 BGB (Codice civile italiano).  

Se il bagno e il WC nel vostro appartamento non possono essere utilizzati per un lungo periodo di tempo, avete buoni motivi per ridurre l’affitto di conseguenza. A seconda della durata della riparazione dei difetti, si potrebbe anche prendere in considerazione una risoluzione straordinaria senza preavviso.