Se, in qualità di locatore, avete effettuato lavori di ristrutturazione e desiderate allocare i costi di ristrutturazione ai locatari, siete vincolati da determinate norme.
In qualità di locatore, avrete interesse a mantenere la vostra proprietà in buono stato di conservazione attraverso ristrutturazioni o ristrutturazioni. È quindi possibile allocare una parte dei costi di risanamento agli inquilini.
Quali costi di riparazione sono rilevanti
È possibile aumentare l’affitto dopo una modernizzazione. Tuttavia, non tutti i costi sono ripartibili. Se avete realizzato interventi edilizi che “incrementano il valore d’ uso dell’immobile locato in modo duraturo”, potete ripartire una parte dei costi tra gli inquilini, cfr. articolo 8, paragrafo 1, lettera c). Tuttavia, il valore di utilità non aumenterà in modo sostenibile, ad esempio, con un semplice rivestimento per facciate.
I costi di ammodernamento possono essere ammortizzati anche se le misure edilizie “migliorano le condizioni abitative generali a lungo termine” o portano ad un risparmio sostenibile di energia e acqua, cfr. Questo è il caso, ad esempio, di un isolamento termico completo della casa.
Con queste misure di costruzione, si può quindi aumentare l’affitto dell’11% dei costi spesi per l’appartamento.
Ad esempio, se si esegue un isolamento termico completo della casa e le misure edilizie quindi per diversi appartamenti, è necessario distribuire i costi di riqualificazione “in modo appropriato ai singoli appartamenti”, si veda § 559 Abs. 2 BGB (Codice Civile Italiano).
Ciò che non può coinvolgere l’inquilino in
Se, ad esempio, avete ricevuto sovvenzioni pubbliche per misure di ammodernamento volte al risparmio energetico, dovete detrarre le sovvenzioni ricevute dai costi; i costi di ristrutturazione da destinare agli inquilini sono ridotti di conseguenza, cfr. articolo 3, paragrafo 2, lettera c).
Lo stesso vale se avete ricevuto un prestito a tasso ridotto o senza interessi da fondi pubblici per la modernizzazione. In questo caso è necessario prendere in considerazione il vantaggio di interesse ricevuto, che riduce anche i costi di ristrutturazione, si veda § 559a Abs. 2 BGB.
È necessario dichiarare un aumento dell’affitto dopo l’ammodernamento al locatario in forma testuale, cfr. § 559b Abs. 1 S. 1 BGB. Tuttavia, ciò non è così rigoroso come la forma scritta e non richiede, ad esempio, una firma manoscritta. È inoltre possibile dichiarare un aumento corrispondente dell’affitto in una lettera generata automaticamente, via fax o e-mail.
Nella dichiarazione di aumento dell’affitto, tuttavia, dovete essere in grado di calcolare l'”aumento dovuto ai costi sostenuti”, cfr. § 559 capoverso 1, seconda frase, BGB. In caso contrario, la dichiarazione non è valida e l’affittuario non è debitore dell’aumento dell’affitto.
L’ammodernamento può essere molto costoso, quindi come locatore dovreste includere l’affitto da aumentare successivamente nel calcolo dei costi. Tuttavia, non sempre sarete in grado di utilizzare appieno il limite dell’11%, ad esempio se sareste notevolmente superiori all’affitto comparativo locale.
