Secondo la locazione, avete affittato 100 metri quadrati di appartamento. Quando installate il vostro nuovo pavimento in parquet, invece, misurate solo 91 metri quadrati di superficie abitabile. Avrebbe quindi pagato l’ affitto per una zona inesistente. Si valuta se e in che misura è possibile recuperare i soldi e ridurre l’ affitto per il futuro.

Una deviazione nelle dimensioni di un’ area residenziale è giuridicamente rilevante se lo spazio abitativo effettivo differisce da quello concordato nel contratto di locazione e la deviazione compromette l’usabilità del vostro appartamento.

Lo spazio abitativo è determinato dal contratto di locazione

Leggere prima il contratto di locazione. La superficie del pavimento è regolarmente indicata. Anche l’indicazione “ca.” è vincolante (BGH WuM 2011,11). Non sarebbe vincolante solo se la zona fosse espressamente dichiarata non vincolante. Anche la semplice indicazione in un annuncio di un appartamento non è una base contrattuale.

Secondo la giurisprudenza, dipende dalla misura in cui l’area effettiva differisce da quella concordata. Solo quando la superficie effettiva è inferiore di oltre il 10% rispetto a quella concordata, l’appartamento presenta una carenza. Poi è possibile ridurre l’affitto. Si presume che l’usabilità del vostro appartamento sia compromessa.

Se la deviazione della superficie è esattamente del 10%, si deve anche dimostrare che l’usabilità è compromessa dalla superficie più piccola.

Se la deviazione dell’area è inferiore al 10%, il difetto non deve essere preso in considerazione. In questo caso, dovrai effettivamente pagare più affitto di quello che ricevi in termini di servizio.

Per calcolare le deviazioni di area

Il problema in pratica è quello di calcolare esattamente lo spazio abitativo. Per i contratti di locazione conclusi prima del 01.01.2004, la II. Per le locazioni future si applica l’ordinanza sui calcoli, l’ordinanza sugli spazi vitali.

Conformemente all’ordinanza sugli spazi viventi, i giardini d’ inverno, i balconi, le logge, i giardini pensili e le terrazze sono generalmente presi in considerazione a un tasso di 1/4 della loro superficie, ma non più della metà al massimo. Una franchigia per le aree superiori a 1/4 è possibile solo se quest’ area ha un valore di utilità superiore alla media (posizione sud, traffico calmato).

L’area dei locali accessori fuori casa (cantina, lavanderia, garage) non conta.

I locali con pareti inclinate nel sottotetto sono considerati pienamente considerati solo se hanno un’ altezza libera di almeno due metri. Se l’altezza libera è da uno a due metri, la metà verrà accreditata. Se l’altezza è inferiore a un metro, non viene effettuata alcuna detrazione.

Come quantificare il credito di riduzione

L’importo della riduzione dell’affitto dipende dall’entità dello scostamento. Ad esempio, se avete concordato 101  metri quadrati di superficie abitabile e raggiungete solo 90 metri quadrati, potete ridurre l’affitto di ben il 10%. Il tasso di riduzione è sempre calcolato in base all’affitto lordo, ossia l’affitto netto comprensivo delle spese accessorie.

Il diritto di riduzione non si applica solo all’affitto futuro. È anche possibile recuperare l’affitto pagato in eccesso per il passato. Tuttavia, il periodo limite è di tre anni. Il periodo inizia alla fine dell’anno in cui si riconosce il diritto all’aiuto, ma al più tardi dopo dieci anni.

Se si dispone di una stima che il proprio spazio abitativo è stato calcolato erroneamente, è necessario consultare un esperto (architetto). Lo spazio abitativo deve essere calcolato correttamente nei singoli casi. Non è sempre facile. Tuttavia, solo un calcolo corretto è una base sicura per negoziare una riduzione dell’affitto con il locatore.