Chi annulla l’ appartamento deve pensare alla ristrutturazione quando si sposta fuori. A seconda del contratto di locazione, gli inquilini sono talvolta obbligati a consegnare l’ appartamento in condizioni adeguate. Ma non tutto ciò che il locatore chiede è legale. E’ qui che il diritto di locazione pone dei limiti.
Sommario
Diritto di locazione: in caso di trasloco l’obbligo di ristrutturazione non sempre si applica
Secondo la legge sull’affitto, il proprietario è in linea di principio responsabile dei lavori di ristrutturazione. Perché secondo il Codice Civile Italiano (BGB § 535, Abs. 1) il proprietario è in linea di principio obbligato a mantenere l’appartamento in una condizione contrattuale.
Il locatario non è pertanto responsabile di tutti i danni derivanti dall’utilizzo dell’apparecchio conformemente al contratto (BGB § 538). Il locatore può tuttavia cedere tale obbligo legale all’affittuario tramite il contratto di locazione e le relative clausole di ristrutturazione. Purché rispettino le disposizioni del diritto di locazione e le sentenze del Tribunale federale.
Prima di procedere alla ristrutturazione di base dell’appartamento, controllare il contratto di locazione. Non appena la ristrutturazione deve essere eseguita dopo un determinato periodo di tempo o i diritti dell’affittuario sono fortemente limitati, la clausola non è valida e non dovete riprendere l’opera di pittura nella sua interezza.
Ristrutturazione a fine affitto: Suggerimenti per gli inquilini
Anche se il locatore può ripartire l’obbligo di ristrutturazione tra gli inquilini, ciò è consentito solo nella misura in cui l’inquilino “vive” anche l’appartamento. A tal fine è sufficiente una semplice clausola, come ad esempio “le riparazioni cosmetiche devono essere sostenute dall’affittuario”, ma di solito sono ancorate clausole dettagliate e spesso anche ammissibili.
L’affittuario può anche ricevere periodi di tempo per la ristrutturazione delle camere in questione. Di solito è ad esempio ca. ogni 3 anni cucina e bagno e ogni 5 anni il soggiorno e camere da letto da ristrutturare.
Se il contratto di locazione non prevede alcuna riparazione estetica, l’affittuario non deve in linea di principio procedere al rinnovo. Ciò vale anche se il contratto di locazione contiene una clausola non valida.
Le clausole del contratto di locazione che impongono all’inquilino di effettuare le riparazioni estetiche secondo un calendario prestabilito o troppo rigido a proprie spese sono inefficaci, ha deciso il Tribunale federale (BGH, Az: VIII ZR 361/03,152/05,178/05). I giudici hanno rilevato che i periodi di ristrutturazione brevi o stretti erano inefficaci. In questo caso, l’inquilino non sarà più obbligato a ristrutturare l’appartamento e il proprietario dovrà organizzarlo da solo.
Un accordo in base al quale il locatario deve sostenere in linea di principio costi proporzionali non è neppure conforme al diritto di locazione, in quanto non è ammessa la cosiddetta “clausola delle carte da parati”, in base alla quale il locatario è tenuto, ad esempio, a rimuovere dal muro tutti gli sfondi quando esce.
L’inquilino inoltre non deve rispettare una specifica di colore, ad esempio che possono essere utilizzati solo colori chiari e carta da parati (BGH, Az. VIII ZR 224/07).
Se un contratto di locazione contiene specifiche cromatiche inammissibili, l’affittuario non deve assolutamente rinnovare.
Secondo la legge sull’affitto, dipingere tutte le pareti bianche non è nemmeno un obbligo fondamentale dell’inquilino. In questo caso, la Corte federale di giustizia ha solo recentemente stabilito che tale pretesa è inammissibile al momento di lasciare l’azienda. I giudici ritenevano che tale pretesa fosse troppo ampia e che i diritti dell’inquilino troppo estesi,”perché anche una decorazione in altri colori discreti non rende difficile continuare ad affittare” (Az: VIII ZR 198/10).
Tuttavia, i fumatori a catena possono dover pagare una compensazione al proprietario quando si spostano fuori, se gli sfondi sono fortemente ingialliti e le tracce di nicotina sono evidenti (BGH, Az. VIII ZR 37/07).
Lo status dell’inquilino al momento del trasloco è irrilevante. Nel caso di una clausola di rinnovo, ad esempio, è importante che i termini si applichino a partire dal momento della riscossione entro certi termini. Se il termine per la riparazione estetica non è ancora stato rispettato al momento del trasloco, l’inquilino deve solo ridipingere o dipingere le pareti o i locali che sono stati eccessivamente abitati e non deve riparare accuratamente l’intero appartamento.
Ogni inquilino ha il diritto di utilizzare il proprio pennello e la propria vernice o carta da parati e di eseguire il restauro in modo corretto da solo. Non deve far eseguire il restauro da un’ azienda di verniciatura. Una clausola spesso inclusa, ad esempio, nei contratti di locazione basati su formulari e che obbliga l’affittuario a commissionare una società specializzata, significherebbe che l’affittuario dovrebbe incaricare un artigiano di eseguire i lavori di ristrutturazione quando si trasferisce e pagarne i costi. Tale richiesta è irricevibile.
Chiunque abbia rilevato un appartamento senza carta da parati, invece, non deve rimuovere tutti gli sfondi quando si sposta fuori.
Quando ci si sposta fuori, è importante solo che l’appartamento sia stato progettato in modo tale da poter essere affittato senza interruzioni. Ciò significa ordinata, completamente sgombra, pulita e priva di residui estremi sulle pareti, secondo le disposizioni della legge di locazione.
