I locatari sono tenuti a versare regolarmente anticipi per i costi di esercizio a freddo. Negli ultimi anni i costi sono aumentati in misura maggiore rispetto, ad esempio, agli affitti netti e al costo generale della vita. Non sorprende quindi che i costi operativi siano definiti “secondo canone di locazione”.
Il Codice Civile italiano attribuisce al locatore l’onere che grava sul locatore. Permette inoltre all’inquilino di stipulare accordi nel contratto di locazione sul modo in cui l’inquilino deve ripartire i costi. I costi operativi possono quindi far parte dell’affitto lordo e riguardare pagamenti anticipati o una somma forfettaria.
Sommario
Conti delle spese operative – non tutti i costi sono ripartiti in modo proporzionale
In caso di accordi su pagamenti anticipati, il locatore deve presentare una dichiarazione annuale delle spese di esercizio, ad esempio per i costi di riscaldamento e acqua calda. I proprietari spesso commettono errori, di solito non a loro svantaggio. Non tutti i costi sono ripartibili o non sono registrati correttamente.
Sono rimborsabili solo le spese regolarmente sostenute dal locatore. Non devono essere sostenuti su base mensile o annuale. Se, ad esempio, la sabbia deve essere sostituita ogni tre anni in una sabbiera, i costi sono sostenuti regolarmente, anche se solo ogni tre anni.
Spesso si parla di costi accessori e operativi nello stesso respiro. Esiste tuttavia una differenza. Il termine “oneri per prestazioni di servizi” non è solo più genericamente definito, ma non definito dalla legge;
Che cosa appartiene ai costi di gestione e cosa no?
Secondo l’ordinanza sui costi d’ esercizio, i costi di esercizio a freddo comprendono, tra l’altro, l’imposta fondiaria e i costi per l’approvvigionamento idrico, l’ascensore, la pulizia delle strade e lo smaltimento dei rifiuti. Inoltre, all’inquilino possono essere imputate anche le spese per la pulizia e il controllo dei parassiti, l’illuminazione, il custode, l’assicurazione proprietà e responsabilità civile. Tutti gli elementi che sono ammissibili al regolamento devono essere elencati nel lease-out.
Non vi è posto per le spese di manutenzione, riparazione e amministrazione da includere nel conto delle spese di gestione. Ciò vale anche per le spese di consulenza legale e di azione penale, nonché per le spese bancarie e di conto;
Le attività non devono essere fatturate due volte. I costi salariali connessi alle attività amministrative di un custode non possono essere ripartiti.
L’affittuario deve effettuare pagamenti anticipati solo se ciò è previsto dal contratto di locazione e, in caso di addebito di un importo forfettario (ad es. in forma di canone di locazione comprensivo), tutti i diritti derivanti dai costi di gestione sono compensati.
